Зачем делать оценку квартиры при ипотеке

Самое важное на тему: "Зачем делать оценку квартиры при ипотеке". Об актуальности данных на 2020 год вы можете уточнить у дежурного юриста.

Оценка квартиры в новостройке – вопросы и ответы

Оценка недвижимости в новостройке является довольно востребованной услугой. В связи с этим у многих возникает ряд вопросов по данной теме. Интернет просто переполнен вопросами, а вот действительно адекватных ответов мало.

Мы решили исправить ситуацию и показать, что оценка квартиры в новостройке – не такая уж и сложная процедура. Далее – ответы на самые частые вопросы по теме.

Нужна ли оценка квартиры в новостройке при покупке – продаже?

Если квартира покупается полностью за собственные средства (без ипотеки) , то по закону в этом случае оценка не обязательна.

Если же квартира покупается/продается с привлечением средств от банка (по ипотеке), то в таком случае закон обязывает делать оценку.

Зачем нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки, если в договоре с застройщиком цена уже прописана?

На данный вопрос можно посмотреть сразу с трех сторон:

Во-первых это положено по закону “Об ипотеке”. Закон – есть закон.

Во-вторых бывает так, что квартира в ипотеку берется в этом году, а дом сдается 2-3 года спустя. Естественно стоимость за это время может измениться, а банку нужна стоимость именно на дату оценки.

В-третьих в договоре долевого участия при его заключении может быть прописана определенная площадь квартиры, а после сдачи в эксплуатацию выяснилось, что площадь немного увеличилась или уменьшилась (такое бывает). И естественно это также отражается на цене. Поэтому как ни крути, а оценка все равно обязательна.

Когда и в какой срок делается оценка новостройки при ипотеке?

Здесь есть два варианта:

Вариант 1: если квартира покупалась еще на этапе строительства, то ждем пока дом достроится и оцениваем сразу после сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей. В разных банках сроки отличаются. Например Сбербанк сейчас дает на оценку и страхование квартиры 3 месяца с момента выдачи ключей (раньше давал 3 года).

Вариант 2: если квартира приобретается в уже готовой сданной в эксплуатацию новостройке (не на этапе строительства). В этом случае оценка делается сразу после покупки.

Нужна ли оценка новостройки при ипотеке для рефинансирования (перевода ипотеки в другой банк)?

Если вы переводите ипотеку в другой банк, то для него вы – новый клиент. Что касается квартиры, то хоть она и располагается в новостройке и у вас уже есть оценка выполненная для вашего текущего банка, её все же попросят сделать повторно.

У каждого банка – свои стандарты и требования относительно оценки. Поэтому старый отчет об оценке для нового банка может быть просто неактуален. Да и оценка нужна свежая. Так что да, оценку для рефинансирования все же делать обязательно.

Чем отличается оценка новостройки для Сбербанка и для других банков?

В целом сама процедура одинакова независимо от того, в каком банке у вас ипотека. Отличие заключается лишь в том, что у многих банков есть свои списки доверенных (аккредитованных) оценщиков.

Такие списки есть у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и других крупных банков.

Для примера, список аккредитованных оценщиков Сбербанка в Краснодаре можно посмотреть ЗДЕСЬ.

По закону банки обязаны принимать оценку от любой оценочной компании, но все же часто рекомендуют обращаться именно к оценщикам из своих списков.

Поэтому, обращаясь к оценщику, уточняйте – работает ли он с вашим банком.

Как делается оценка квартиры в новостройке для Сбербанка и других банков – по шагам

  1. Вызываете оценщика на осмотр квартиры.
  2. Производится осмотр, фотографирование, передаете копии необходимых документов.
  3. Делается расчет стоимости, составляется и оформляется отчет об оценке.
  4. Забираете отчет и передаете в банк.

Документы для оценки квартиры в новостройке

Для ипотеки в различных банках, список документов для оценки может незначительно различаться.

Однако обычно хватает следующих:

– договор долевого участия;

– паспорт заказчика оценки (ваш).

В большинстве случаев этого набора документов уже достаточно. Однако в некоторых случаях банк может требовать чтобы к отчету оценщика также были подшиты копии:

– выписки из ЕГРН (выписка о праве собственности);

– технического паспорта (или технического плана).

В любом случае документы для оценки новостройки для ипотеки для каждого конкретного банка лучше на всякий случай уточнять у оценщика.

Как оформляется закладная на квартиру при ипотеке в новостройке?

Закладная по ипотеке является именной ценной бумагой, удостоверяющее право банка на получение исполнения по кредиту, а также право собственности на вашу квартиру. Оформление этого документа обязательно по закону.

Оценка квартиры в новостройке для закладной делается сразу после сдачи дома и передачи квартиры от застройщика – вам (после подписания акта приема-передачи).

После оценки вы также оформляете страховку квартиры. Затем собираете все документы вместе, несете в банк и оформляете закладную. Причем страховка для ипотеки Сбербанка не может быть сделана раньше чем оценка поскольку без оценки она не делается.

Сроки для обязательного оформления закладной в разных банках могут быть разными.
Например оценка квартиры в новостройке для закладной Сбербанка на данный момент должна быть сделана не позже 3-х месяцев после подписания вами акта приема-передачи квартиры.

Сколько стоит оценка квартиры в новостройке?

В зависимости от региона, города и аппетита оценочной компании, стоимость оценки квартиры может начинаться от 3 тысяч рублей и порой доходит до 7-8 тысяч рублей.

Цена может зависеть от количества комнат, площади квартиры и ценовой политики оценочных компаний в вашем городе. О стоимости оценки квартир подробнее можно почитать в ЭТОЙ статье.

Если ваша квартира расположена в Краснодаре, то мы с радостью поможем вам сделать оценку. Наша оценочная компания предоставляет качественные услуги по доступным ценам.

Для того, чтобы заказать оценку квартиры в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по телефонам:

Для чего нужна и как происходит оценка квартиры для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки требуется обязательно, без этого невозможно совершить сделку. Отчет должен предоставить специалист.

Читайте так же:  Сколиоз и плоскостопие берут ли в армию

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке?

О том, что оценка объекта при оформлении ипотеки является обязательной процедурой, сказано в ФЗ “Об ипотеке”. Банк не просто выдает кредит заемщику, недвижимость используется в качестве залога, поэтому кредитор должен быть уверен в том, что стоимость объекта равна сумме займа или превышает ее.

Перед тем как выдавать деньги, банк желает узнать рыночную стоимость жилья, а также ликвидную стоимость. При этом в договоре указывается наименьшая цена, и этим финансовая организация подстраховывается. Если будут нарушения со стороны заемщика, то банк может продать недвижимость, которая находится в залоге, а потом возместить убытки.

Оценка для ипотеки нужна и заемщику. Так он узнает, адекватную ли цену выставил продавец. Также клиент банка подстрахует себя. Он получит уверенность, что в случае изменения финансовой ситуации сможет вовремя продать жилье, сделав это по рыночной стоимости, а потом погасить долг.

Банки сотрудничают с оценочными компаниями еще и затем, чтобы знать, что стоимость не завышена. Если цена установлена неправильно, то при продаже жилья сумма не покроет издержки.

С другой стороны, заемщику выгодно, если завышена стоимость. В этом случае он сможет получить от банка больше денег. Чтобы интересы сторон соблюдались, оценкой недвижимости занимаются независимые компании.

Как происходит оценка?

К оценке приступают после того, как клиент выберет жилье и договорится с продавцом. Заемщик собирает документы, потом выбирает оценочную компанию из списка аккредитованных, вызывает специалиста.

Есть организации, которые у клиента просят фотографии квартиры, их нужно сделать с разных ракурсов. Но по правилам в крупных организациях, когда требуется оценка для банка, оценщики самостоятельно выезжают, осматривают объекты, сами все фотографируют. Хотя стоимость услуг из-за этого повышается, заемщику лучше настоять на выезде.

Если он планирует приобрести квартиру в новостройке, он должен предоставить следующие:

  • паспорт;
  • акт приемки с почтовым адресом;
  • ДДУ.

Других документов чаще всего не требуется, вся информация указана в договоре и в акте.

Для того, чтобы оценить жилье на вторичном рынке, требуется паспорт клиента, свидетельство, техпаспорт БТИ. Необходимы другие документы на квартиру, например, подтверждающие дарение или покупку. С их помощью устанавливается факт владения.

Когда бумаги будут собраны, планируется встреча с оценщиком. Он приезжает, осматривает помещение, делает фотографии. После этого берет несколько дней на составление отчета.

Методы оценки

Задача, стоящая перед оценщиком, заключается в определении ликвидной и рыночной стоимости. Чаще всего для этого используется сравнительный метод. Специалист изучает уже закрытые на рынке сделки, ориентируясь на объекты, имеющие схожие параметры. Он учитывает особенности жилья, применяет поправочные коэффициенты.

При выборе этого метода имеет значение удаленность дома от объектов инфраструктуры. На стоимость объекта влияет престижность района. Имеют значение материалы, из которых возведено здание. Оценщик смотрит, облагорожен ли двор, указывает количество этажей.

При осмотре квартиры он изучает техпаспорт БТИ, сравнивает планировку. Имеет значение этаж и то, в каком состоянии находятся коммуникации. Если есть поломки или скрытые дефекты, этот момент учитывается.

В работе может применяться и затратный метод. В этом случае учитываются расходы, которые были зафиксированы при возведении идентичной недвижимости.

Доходный метод применяется при оценке для ипотеки редко.

Если используется сравнительный метод, то определяется рыночная стоимость, а при затратном — ликвидная. У большей части объектов между ними небольшая разница, но в случаях, когда в квартире сделан дорогой ремонт, но сам дома расположен далеко от центра города или построен давно, получается, что рыночная стоимость намного превышает ликвидную.

Если клиент банка желает купить квартиру в новом доме, сделка состоит из следующих этапов:

  • сначала выполняется оценка новостройки при ипотеке;
  • в банке оформляется закладная;
  • регистрируется право собственности.

Стоимость недвижимости определяется оценщиком, отчет состоит из 50-70 листов.

Составление готового отчета

К оценке переходят после того, как клиент банка выберет жилье и договорится с продавцом. Хотя банк на российском рынке является лидером по объему выданных ипотечных кредитов, он тщательно проверяет каждую сделку. Специалисты финансовой организации обращают внимание даже на мелкие детали.

Лучше всего сразу выбрать оценочную компанию из списка, который есть в банке. Когда оценивается недвижимость для Сбербанка, клиенту нужно обращать внимание на следующие моменты:

  1. Год, когда здание введено в эксплуатацию.
  2. Планируется ли капитальный ремонт объекта.
  3. Документы для оценки квартиры для ипотеки.
  4. Есть ли обременение, находится ли имущество под арестом.
  5. Была ли сделана незаконная перепланировка. Это касается квартир на вторичном рынке. Если факт подтвердится, банк может отказать в выдаче суммы.
  6. Кто заказчик. Метод оценки и специалист, который выполнял работу.

Специалист создает оценочный альбом. Отчет об оценке квартиры для ипотеки распечатывают, обязательно прошивают. Он представляется в виде брошюры. На ней оценщик ставит свою подпись и печать, без нее он недействителен. Кроме этого документа, в банк представляют лист с кратким содержанием отчета.

Сколько стоит услуга и где ее лучше заказывать?

Заемщиков часто интересует, сколько стоит оценка квартиры. Средняя стоимость услуги 3-6 тыс. руб.

Оцениванием недвижимости могут заниматься специалисты, имеющие квалификационный аттестат. Лучше всего обратиться в аккредитованную банком компанию. Такие фирмы знают требования финансовой организации.

Полный перечень организаций можно узнать в отделении банка либо на официальном сайте. Заемщик может выбрать из списка любую фирму, ориентируясь на сроки подготовки отчета и стоимость услуг.

Составление документа редко занимает больше 1 недели.

Клиенты банков интересуются тем, кто платит за оценку квартиры при ипотеке. Цена зависит от региона и вида недвижимости, но всегда за оценку платит заемщик. В случае отказа, поступившего от банка, никакой компенсации не будет выплачено.

Тарифные планы и пакеты услуг практически идентичны, но стоимость может быть разной, поэтому заемщику стоит обзвонить несколько организаций. Сотрудничать с аккредитованными компаниями удобно тем, что заемщику не придется уточнять, примет ли банк отчет у специалиста. Не требуется проверять наличие лицензии и других документов.

Отчет можно заказать заранее, он действителен в течение 6 месяцев.

Что делать, если оценочная стоимость жилья отличается от суммы ипотечного кредита?

Оценка квартиры в новостройке для ипотеки требуется для того, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Даже если владелец жилья оценивает его дороже, чем оценщик, банк будет ориентироваться на мнение специалиста. Сумма кредита может быть уменьшена.

Читайте так же:  Судебное заседание объявляется открытым

Если жилье нравится, можно поговорить с оценщиком, чтобы он указал большую сумму. Не стоит бояться беседы, это законно. Нужно спросить, может ли квартира быть оценена на требуемую сумму. Большая часть специалистов входит в положение клиентов.

Например, повысить стоимость можно за счет использования повышающих коэффициентов. Паркет, стеклопакеты, душевая кабина и пол с подогревом — все это учитывается. За счет использования повышающих коэффициентов для однокомнатной квартиры конечная цена может превысить начальную на 600 тыс. руб.

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Какие документы нужны для оценки

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

Видео (кликните для воспроизведения).

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

Читайте так же:  Со скольки начинается утро и до скольки

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

На что влияет оценка квартиры при ипотеке?

“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.

Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.

“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.

Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.

Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.

При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.

Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик

Пример ситуации

Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.

Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.

Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.

Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.

Казалось бы, банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.

[2]

Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.

Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).

Вот здесь-то и может скрываться потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).

Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.

Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.

Почему? – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.

Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.

Способы решения проблемы

Первоначальный взнос с запасом

На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.

Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.

Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.

Рассмотреть варианты на этапе строительства

Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).

К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.

[3]

В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.

К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.

Поднакопить на более крупный первоначальный взнос

Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.

Добить разницу потребительским кредитом

Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.

Читайте так же:  Чем отличается исполнительный лист от судебного приказа

Чего делать не стоит

Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.

[1]

Сейчас этот вариант уже не работает. Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.

Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.

Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать. Сделать это можно, связавшись с нами любым из способов, указанных в разделе КОНТАКТЫ.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Определение стоимости жилплощади является необходимой процедурой для оформления ипотечной ссуды. Результат этой процедуры непосредственно влияет на одобренную сумму кредитных средств, предоставляемых финансовой организацией. В этой статье поговорим о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как и где правильно произвести эту процедуру, а также про её методы и стоимость.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?

Закон «Об ипотеке» No102-ФЗ содержит положение, регламентирующее осуществление процедуры оценки рыночной стоимости жилплощади, как обязательное условие при заключении ипотечного договора. Сделать оценку квартиры придётся вне зависимости от своих желаний, если конечная цель — получение ипотечного займа и приобретение жилья.

Со стороны банков такая процедура поспособствует значительному снижению рисков. Ведь ипотечный договор подразумевает залоговую составляющую — залогом выступает приобретаемая заёмщиком квартира. Это означает, что в случае грубых нарушений договора со стороны должника, кредитор прибегнет к реализации залоговой недвижимости для возврата собственных средств.

Конечную величину займа определят рыночная и ликвидная стоимость объекта недвижимости. За основу банком будет взята наименьшая цена, так как по этой стоимости легче будет реализовать жилплощадь в случае проблем с заёмщиком.

Оценка квартиры может оказаться нелишней и для клиента. Она поможет ему оценить, не завышена ли стоимость, которую обозначил продавец. Ещё оценка жилплощади даст заёмщику представление о том, сможет ли он полностью погасить кредит, если вдруг потребуется продать квартиру по каким-либо обстоятельствам, затрудняющим обязательные регулярные платежи.

Для банка будет выгодна заниженная оценочная стоимость залогового объекта, а для клиента — завышенная. В такой ситуации независимая оценка квартиры для ипотеки будет наиболее оптимальным вариантом.

Как происходит оценка квартиры?

В момент обращения в нужную компанию потенциальный заёмщик договаривается о времени и месте проведения оценки. В обозначенную дату мастер прибывает на объект для определения оценочной стоимости объекта.

Специалист осмотрит дом либо квартиру, выполнит фотофиксацию, сопоставит фактический план помещения с планом из БТИ и произведёт оценку физического состояния жилья. В случае, если имеет место неузаконенная перепланировка, то данный факт непременно будет зафиксирован в отчёте. При наличии существенной перепланировки, несогласованной с БТИ, банк может отказаться кредитовать покупку такой жилплощади.

После всех вышеперечисленных действий специалист перейдёт к оценочному анализу рыночной стоимости квартиры. Это может быть осуществлено тремя основными методами, которые выявляют показатель ликвидной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Ниже будет кратко описан каждый из них:

  1. Доходный. Суть метода заключается в определении возможной величины ожидаемых доходов от использования объекта оценки (допустим, от сдачи в аренду). Он применяется исключительно при оценке нежилых помещений. Метод не используется для выявления стоимости ипотечной квартиры.
  2. Затратный. В основе этого способа лежит определение расходов, требующихся на воспроизведение (строительство) аналогичного объекта недвижимости с учётом износа. Данный метод проблематично применить для анализа цены на жильё в многоквартирном доме, т. к. большое число строительных элементов в таких помещениях общие. Способ может быть использован для оценки стоимости частного дома.
  3. Сравнительный. Самый популярный метод, если говорить относительно оценки ипотечной жилплощади. В его рамках происходит сопоставление стоимости аналогичных объектов недвижимости. Оценка осуществляется по материальным, экономическим и прочим характеристикам.

Основные показатели, которые всегда учитываются при оценке квартиры:

  • престижность района, в котором находится жильё, и его инфраструктура;
  • дата строительства и состояние отделки помещения;
  • число этажей сооружения;
  • материалы, использованные при строительстве;
  • площадь;
  • число комнат и планировка;
  • этаж, на котором находится квартира (жильё, находящееся на первом либо последнем этаже, теряет в стоимости порядка 5-10%);
  • наличие каких-либо дефектов;
  • состояние системы коммуникаций.

Результатом работы специалиста станет итоговый отчёт по оценке стоимости жилплощади.

Итак, сколько времени занимает оценка квартиры для ипотеки? Средний срок (от посещения мастером объекта до готового отчёта) для большинства компаний, предоставляющих такие услуги, составляет порядка 3-х дней (как правило, не более 5 дней).

Кто оплачивает оценку квартиры?

Банки предлагают заёмщику перечень компаний, выполняющих данную процедуру и сотрудничающих с ними. Но есть риск, что такие конторы будут действовать в интересах кредитора и намеренно занижать итоговую стоимость объекта оценки, что скажется на уменьшении конечной суммы кредита и невозможности приобретения желаемой квартиры.

Если же заёмщик опасается такого развития событий, то есть вариант воспользоваться услугами сторонней оценочной фирмы, которая составит отчёт о стоимости непредвзято. Впрочем, далеко не факт, что банк примет такую оценку. Тут остаётся либо сразу обсуждать эту возможность с кредитором, либо узнавать в интересующей компании, принимаются ли их оценочные отчёты в определённом банке (как правило, такая информация содержится на сайтах солидных организаций).

Одновременно с этим возникает и такой вопрос: «Кто платит за оценку квартиры при ипотеке»? Платить будет тот, кто заинтересован в получении ипотеки и покупке жилья, т. е. клиент, обратившийся в банк за ссудой. Все финансовые вопросы, касающиеся проведения процедуры по оценке в ходе оформления ипотечного договора, возлагаются на заёмщика.

Стоимость оценки

На вопрос о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, ответ будет дан в этой части статьи. Необходимо сразу сказать, что определённой фиксированной стоимости данного вида услуг нет. Цена будет меняться по различным регионам (в Москве цена на услугу выше, чем в регионах). Ещё на стоимость услуги повлияет тип объекта оценки — расчёт цены для загородного объекта недвижимости либо квартиры в таунхаусе обойдётся существенно дороже, чем для жилья в новостройке.

Читайте так же:  Взыскание утс по каско судебная практика

В пределах от 3 до 5 тыс. руб. — такова ориентировочная стоимость оценки квартиры в Москве (для различных типов объектов недвижимости). Для регионов этот показатель будет существенно ниже.

Лучшим решением будет узнать цену на интересующую услугу в определённом регионе проживания на сайте выбранной организации или посредством звонка. Только так можно получить актуальную информацию касательно цен в отдельно взятом случае. Кстати, если у выбранной оценочной компании отсутствует собственный сайт, то будет лучше воздержаться от сотрудничества с такой фирмой.

Необходимые документы

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки будут затребованы?

Для её выполнения заёмщику необходимо наличие такого перечня документов:

  • паспорта;
  • кадастрового паспорта;
  • технического паспорта из БТИ, содержащего план этажа и экспликацию;
  • справки, подтверждающей, что сооружение не будет отправлено под снос в ближайшее время (для новостроек не понадобится);
  • договора купли-продажи.

После сбора всех вышеперечисленных документов можно будет обратиться в специализированную фирму для проведения оценки квартиры.

Подведём итоги

В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Из этой статьи вы узнаете зачем нужна оценка квартиры при ипотеке. Существуют разные варианты приобретения квартиры. Какие-то оценки требуют, а какие-то нет. Вот об этом и пойдет речь.

Для чего нужна оценка квартиры (обязательные случаи)

По большому счету, в повседневной практике для частных лиц обязательных случаев когда оценка нужна существует только два:

Первый случай – это когда квартиру вы приобретаете в ипотеку. Здесь без оценки не обойтись – как не крути. Особенно когда квартира приобретается на вторичном рынке. Банку всегда необходимо знать, сколько стоит квартира, на которую он дает деньги. К тому же, в этом случае оценка обязательна по закону.

Подробности о том как оценка квартиры можете повлиять на выдачу ипотеки можно почитать В ЭТОЙ СТАТЬЕ

Второй случай – оценка квартиры для органов опеки. Это актуально, когда в вашей семье есть несовершеннолетний ребенок или под вашей опекой находится инвалид, прописанный в вашей предыдущей квартире. В этом случае органы опеки должны убедиться, что условия жизни ребенка (или инвалида) не ухудшились. Это положено по закону.

Для чего нужна оценка при ипотеке

А нужна ли оценка для ипотеки вообще? – однозначно да!

Во-первых, как было написано выше, обязательно по закону (закон “Об ипотеке (Залоге недвижимости)“.

Во-вторых, это прописано в качестве обязательного пункта всегда прописывается в кредитном договоре с банком.

В-третьих, ни один уважающий себя банк не даст вам деньги, не убедившись, что квартира действительно стоит этих денег (дабы избежать мошенничества).

И даже если квартира приобреталась в новостройке, еще на этапе строительства, оценка все равно обязательна как только дольщик принял квартиру от застройщика. Ведь с момента покупки до момента сдачи дома мог пройти год, два или даже три. И за этовремя стоимость могла измениться. А банку нужна актуальная стоимость именно на сегодняшний день.

Когда оценка не обязательна

Во всех случаях за исключением двух приведенных выше, оценка приобретаемой квартиры по закону не обязательна.

Однако сделать оценку при покупке новой квартиры все же лишним не будет. Хотя это напрямую по закону не обязательно, но все же есть несколько аргументов в пользу того чтобы сделать оценку. Вот они:

  • Во-первых, вы сможете убедиться, что покупаете квартиру по действительно справедливой цене. Ушлые риэлторы и недобросовестные хозяева частенько завышают стоимость. А покупатель в приступе эйфории этого не замечает. Таким образом вы застрахуетесь от того, что вам всучат квартиру по завышенной цене.
  • Во-вторых, независимый оценщик, являясь специалистом по недвижимости высокого класса, сможет выявить все недочеты и недостатки, которые продавец скрывает. Поверьте, таковые почти всегда находятся.
  • В-третьих, в процессе оценки проверяются все документы на квартиру. Если с документами что-то не так, оценщик это заметит и сообщит.

Как видите, есть случаи, когда нужна оценка квартиры, а есть – когда по закону можно обойтись и без нее.

Но в тех случаях, когда закон не обязывает вас оценивать приобретаемое жилье, данная процедура все же может быть полезна. Ведь на стоимость всегда влияет целый ряд факторов, которые самостоятельно без специальной подготовки учесть чаще всего у вас не получится.

Поэтому, лучше не пожалеть лишние несколько тысяч на оценку, но зато после быть уверенным, что с приобретаемой квартирой действительно все в норме: цена не завышена, недочетов нет, документы в порядке.

В любом случае, оценка не потребует от вас каких то сложных действий. Все что от вас нужно – это предоставить оценщику копии документов на квартиру, оплатить услугу и обеспечить доступ оценщика в квартиру для осмотра. По большому счету даже ваше присутствие не обязательно – вы можете заказать оценку даже находясь в другом городе.

Видео (кликните для воспроизведения).

Надеемся, данная статья дала ответ на вопрос для чего нужна оценка квартиры при ипотеке. На нашем сайте в разделе БЛОГ вы можете найти много других полезных статей по данной тематике.

Источники


  1. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

  2. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.

  3. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.
  4. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
  5. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
Зачем делать оценку квартиры при ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here