Общая долевая аренда земельного участка

Самое важное на тему: "Общая долевая аренда земельного участка". Об актуальности данных на 2020 год вы можете уточнить у дежурного юриста.

Примерная форма договора аренды земельного участка (земельный участок принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ

Договор аренды земельного участка
(земельный участок принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности)

[ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель 1»,

[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель 2», вместе именуемые «Арендодатели», с одной стороны и

[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендодатели обязуются предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель [ указать категорию земель ], площадью [ значение, единица измерения ], с кадастровым номером [ значение ], расположенный по адресу: [ вписать нужное ].

1.2. Земельный участок предоставляется Арендатору для [ указать целевое использование ], в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. На момент заключения настоящего договора передаваемый в аренду земельный участок принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается [ указать документы, подтверждающие право общей долевой собственности ].

Доли Арендодателей в праве собственности на земельный участок являются [ равными/указать размер доли каждого из арендодателей ].

1.4. Переход права собственности на указанный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

1.5. Ограничений (обременений) земельного участка, особенностей его использования не установлено.

1.6. На земельном участке расположены [ указать объекты недвижимости ], принадлежащие Арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается [ указать документы, подтверждающие право общей долевой собственности ].

Доли Арендодателей в праве собственности на объекты недвижимости являются [ равными/указать размер доли каждого из арендодателей ].

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатели обязуются:

2.1.1. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора передать Арендатору земельный участок на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к арендуемому земельному участку документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.2. Передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании земельного участка.

2.1.4. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием земельного участка, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству Российской Федерации.

2.1.5. Принять от Арендатора по акту приема-передачи земельный участок не позднее [ указать срок ] с момента окончания срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям. День возврата арендованного земельного участка [ включается/не включается ] в период, за который начисляется арендная плата.

2.2. Арендодатели имеют право:

2.2.1. Осуществлять контроль за целевым использованием Арендатором переданного в аренду земельного участка.

2.2.2. Требовать от Арендатора выполнения обязательств по настоящему договору.

2.2.3. На беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий настоящего договора.

2.2.4. Приостановить работы, производимые Арендатором с нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации.

2.2.5. Требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном настоящим договором.

2.2.6. Требовать возмещения убытков в случае, если Арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

2.2.7. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение [ указать установленный арендодателями срок ] за два срока подряд.

2.2.8. В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного земельного участка по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям потребовать внесения арендной платы за все время фактического владения Арендатором земельным участком.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи от Арендодателей не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора.

[1]

2.3.2. Приступить к использованию земельного участка после подписания настоящего договора и акта приема-передачи.

2.3.3. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

2.3.4. Обеспечить Арендодателям доступ на земельный участок для осуществления контроля за его использованием.

2.3.5. Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков.

2.3.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях.

2.3.7. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не занимать, в том числе временными сооружениями, коридоры инженерных сетей и коммуникаций, проходящие через земельный участок.

2.3.8. Своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

2.3.9. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателям земельный участок в пригодном к использованию состоянии.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Истребовать от Арендодателей арендуемый земельный участок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, в случае непредставления Арендодателями арендуемого земельного участка в указанный в настоящем договоре срок.

2.4.2. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Читайте так же:  Куда пойти на переводчика после 9 класса

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились.

2.4.4. В пределах срока действия настоящего договора передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия Арендодателей при условии их уведомления.

2.4.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления.

2.4.6. При наличии письменного согласия Арендодателей возводить на земельном участке строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом собственником возведенных с письменного согласия Арендодателей строений (сооружений) будут являться [ Арендодатели/Арендатор ].

Возведенные на земельном участке без разрешения Арендодателей строения (сооружения) [ вписать нужное ].

2.5. По истечении срока действия настоящего договора Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателям арендную плату.

3.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц из расчета [ сумма цифрами ] рублей за [ единица измерения ].

3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами [ настоящего договора/передаточного акта ].

3.4. Арендная плата вносится Арендатором [ указать периодичность, например, ежемесячно, ежегодно ] не позднее [ значение ] числа [ текущего месяца/месяца, следующего за расчетным/авансом за текущий год ] в размере [ сумма цифрами и прописью ] рублей каждому из Арендодателей.

3.5. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год.

4. Срок договора аренды

4.1. Срок действия настоящего договора составляет [ указать срок ] с даты его заключения.

[3]

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение нового договора аренды, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ указать срок ] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Арендодатели несут перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора они не знали об этих недостатках.

5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателям неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

5.4. В случае использования земельного участка не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателям штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6. Основания и порядок изменения и расторжения договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

6.2. По требованию Арендодателей настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда:

— Арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

— Арендатор существенно ухудшает состояние земельного участка.

6.3. Арендодатели вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда:

— Арендодатели не предоставляют земельный участок в пользование Арендатору либо создают препятствия пользованию земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением;

— переданный Арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателями при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении настоящего договора;

— земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа регистрации прав.

Примечание. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

8.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

8.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи ].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

И снова о согласии арендатора на выдел земельной доли

«Судьи высших судебных инстанций исправляют ошибки других и увековечивают свои»(Неизвестный автор)

Продолжить тему о необходимости согласия арендатора на образование земельного участка посредством выдела земельных долей хотелось бы с вопроса: почему суды придерживаются позиции о необходимости получения согласия арендатора на образование такого земельного участка?

Читайте так же:  Продавец обязан вернуть деньги за товар

Все на удивление просто: суд принимает решение по каждому конкретному исковому требованию. Из этого следует, что как требования сформулированы, с какими доказательствами и аргументами вы зашли в суд с таким результатом оттуда и выйдете. Пока как Ипполит от Нади в фильме «С легким паром». И еще это усугубляется выводами, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.

Несмотря на то, что информационные письма и обзоры судебной практики представляют собой рекомендательные обобщения деятельности судов, суды, не раздумывая, применяют их. И правильно, потому как никто не озаботился убедить их в обратном.

Применительно к рассматриваемой теме, имеются два федеральных закона, которыми регулируются отношения по образованию земельных участков из земельного участка находящегося аренде. Это Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Оба регулируют вопрос образования земельных участков посредством выдела. Причем ни один этих федеральных законов не обладает по отношению к другому большей юридической силой (ст.76 Конституции РФ).

Почему не требуется согласие арендатора при образовании земельного участка посредством выделения земельных долей подробно описано в предыдущей статье. Для тех, кому это показалось неубедительным, предлагаю рассмотреть эту ситуацию, но уже с позиции здравого смысла.

Перед этим хочу показать грабли, на которые просто обязаны наступить сторонники необходимости получения согласия арендатора.

Ситуация первая

Участники общей долевой собственности на общем собрании принимают решение образовать в счет выделения земельных долей несколько земельных участков.

Видео (кликните для воспроизведения).

Возникают следующие вопросы:

— кто должен обратиться к арендатору за получением согласия? Очевидно, собственники. Какие собственники? Исходного земельного участка или земельных участков, которые образуются?

— чтобы получить согласие необходимо обратиться к арендатору с заявлением. Такое заявление не смогли или не захотели подписать отдельные собственники земельных долей, как быть?

— сколько согласий должен дать арендатор? Как быть, если получено согласие на одни образуемые земельные участки, а на другие нет?

— в какой момент должно появиться согласие арендатора: до принятия решения общим собранием об утверждении проекта межевания или после?

Ситуация вторая.

Земельный участок в аренде. Появляются обстоятельства, предусмотренные ст.5 Федерального закона № 101-ФЗ. Земельная доля должна быть отчуждена субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды выделенного в счет земельной доли земельного участка.

[2]

Арендатор исходного земельного участка таким правом не обладает, поэтому согласие от него не получите.

Как субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию образовать земельный участок, а лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, заключить договор аренды? Ведь отсутствие согласия арендатора не позволяет им реализовать права и обязанности, прямо закрепленные в законе.

Ситуация третья.

В арендованном земельном участке имеются невостребованные земельные доли. Арендатор отказался приобрести их в собственность – нет денег. У органа местного самоуправления возникает предусмотренная законом обязанность образовать земельный участок из этих земельных долей. Как исполнить эту обязанность, если не получено согласие арендатора?

Ситуация четвертая.

Арендатор отказывает в согласии на образование земельных участков в счет выделения земельных долей. И это понятно. Оно ему надо — отказал и продолжаешь жить спокойно.

Вопрос: как это соотносится безусловным правом участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли? (п.1 ст.13 Федерального закона № 101-ФЗ).

Подведем итог

Он весьма печален и заключается в том, что долевые собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставив его в аренду, могут забыть о действиях по выделу земельных долей. С правами и обязанностями, которыми Федеральный закон № 101-ФЗ наделил субъект Российской Федерации и муниципальные образования, также следует распрощаться.

Общим для всех описанных ситуаций является то, что все субъекты – обладатели права собственности и властных полномочий – не могут реализовать свои права, которыми их наделил закон по одной причине: арендатор не хочет.

А что это за фигура такая – арендатор, которому позволительно вести себя как соловью-разбойнику среди собственников земельных долей?

Такой арендатор есть всего лишь результат толкования отдельного пункта Земельного кодекса. Наделить его правами давать согласие на образование земельных участков по Федеральному закону № 101-ФЗ означает разрушить все отношения регулируемых этим законом и Гражданским кодексом.

Поясню, что имеется ввиду.

Обратимся к содержанию ст.1 ГК РФ, в которой закреплены основные принципы гражданских правоотношений такие как:

— признание равенства участников отношений;

— необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;

— приобретение и осуществление гражданских прав своей волей и в своем интересе;

— свобода в установлении своих прав и обязанностей на основе договора;

— ограничение прав только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты законных интересов других лиц;

— запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Попробуйте не нарушить ни один из этих принципов, применяя согласие арендатора.

Но ведь права могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты законных интересов других лиц. Правильно. Могут.

Давайте разберемся, какой законный интерес арендатора может быть защищен «согласием»?

Законный интерес арендатора состоит в том, чтобы до окончания срока аренды он мог владеть и пользоваться всем земельным участком, а именно всей площадью земельного участка. И этот интерес при выделении земельной доли не нарушается, он уже защищен законом: измененный (первоначальный) и вновь образуемый земельный участок по-прежнему продолжают оставаться у него в аренде. Какие другие его интересы надо защищать согласием?

А вот арендатор, отказывая в согласии на образование земельного участка, все эти принципы нарушает. Или у вас другое мнение?

Еще есть три главных принципа права — разумность, справедливость и добросовестность. Именно на основании их понимания пишутся и применяются законы. Цель закона в том, чтобы дать человеку выгодный способ действий, запретив все, что приносит вред. Закон не может вносить сумятицу в отношения и создавать трудноразрешимые ситуации. Напротив, закон – это прописанный алгоритм действий, выполняя который человек всегда приходит к определенному одобряемому законодателем результату.

Читайте так же:  Проверка воинского учета в организациях

Применяя «согласие» мы не только не можем прийти к разумному и справедливому для всех участников результату, напротив делаем прописанные в законе ситуации неразрешимыми.

Вывод: согласие на выделение земельных долей не нужно ни арендатору, ни собственнику земельной доли. Эта идея оторвана от реальной жизни, здравого смысла и от самой цели закона.

Аренда доли и участка земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности

В 1992-1994 годах жизнь страны ознаменовала земельная реформа. Прошла реорганизация, суть которой заключалась в том, что 115 миллионов гектаров сельскохозяйственной земли колхозов и совхозов передали в общую долевую собственность почти 12 миллионам граждан. В качестве подтверждающего право собственности документа эти граждане получили Свидетельства о праве собственности на земельную долю, но юридическими собственниками земли они не стали.

Причин этого было несколько:

  • неочерченость границ земельных массивов ни в натуре, ни на карте;
  • земля не состояла на кадастровом учёте (учтите, что правила занесения недвижимости в кадастр с этого кода изменились, кадастрового паспорта больше не существует, вместо этого есть единый документ — выписка из ЕГРН);
  • часть земель, а именно около 10% от всего количества, зачислили в фонд, который перераспределяет земли района;
  • часть земли использовалась сельскохозяйственными организациями, чаще всего без выплат арендной платы собственникам.

Правительство приняло ряд изменений в законодательстве, чтобы разрешить ситуацию с долевой собственностью.

  1. Принята поправка в пункте 15 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сх назначения» с 30 июля 2005 года. С помощью этой поправки органы власти получили право возвращать в свою собственность через суд земельные доли, которыми не распорядились собственники в течение трёх лет. Под «распорядились» подразумевается либо внесение в уставной капитал, либо передача в доверительное управление, либо продажа, либо дарение, либо выделение для передачи в аренду.
  2. Был установлен срок, за который договора аренды земельных долей, что не были зарегистрированы в земельных палатах, должны были привести в соответствие, определив границы, поставив на учёт и получив новое свидетельство о праве собственности на земельную долю, сдав участок в аренду.
  3. Важно понимать, что до 2003 года Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ещё не действовал. Вместо этого действовал Указ Президента 1996 года «О реализации конституционных прав на землю», который разрешал сдавать доли земли в аренду.

Мы поговорим, как сдать долевой участок сх земли в аренду сейчас, когда эти законы уже приняты и вступили в силу.

Как осуществляются сделки с долями сейчас?

Сделки с долями, которые находятся в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок совершаются в рамках Гражданского кодекса а также Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если участников долевой собственности более пяти человек, то сделка осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Важно, что сдать в аренду земельную долю нельзя. Сдать в аренду возможно только сформированные участки земли, которые прошли государственный учет.

Чтобы сдать долевой участок в аренду, нужно принять положительное решение на общем собрании долевых участников. В этом случае договор аренды подписывает уполномоченное лицо собрания.

В случае, когда один из числа долевых собственников не согласен сдавать землю в аренду или его не устраивают условия договора, то Закон об обороте земель предусматривает вариант выделить земельный участок в счет принадлежащей ему доли или долей, распоряжаться которым он может по собственному усмотрению.

Если долевой собственник принял решение выделить участок из земли, которая сдаётся в аренду, то договор аренды прекращает своё действие. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды насчет выдела земельной доли или долей не требуется. Для того, чтобы изменить условия аренды участка в долевой собственности по причине выделения участка в счет земельной доли проведения общего собрания не нужно. А от имени долевых собственников заключают допсоглашение к этому договору аренды. Заключает его уполномоченное собранием лицо.

А в случае, когда договор аренды земельных долей был заключен до вступления в силу Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, то договор аренды должен быть приведён в соответствие с Гражданским Кодексом. Причем сделать это нужно в течение 8 лет с того дня, когда Федеральный Закон вступил в силу.

Привести такие договора в соответствие можно на основании доверенности. Доверенность должен выдать один участник долевой собственности другому участнику или иному лицу. Доверенность должна быть удостоверена должностным лицом органа местного самоуправления или нотариусом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

В сопутствующие условия соглашения помещают обязанность арендатора совершать манипуляции по охране целостности и плодородия нанимаемой земли (п2.3.4), при этом любой долевой участник имеет право осуществлять контроль деятельности арендатора (п.2.2.1).

Грамотно оформить сделку можно, скачав специальный формуляр с сайта. В нем изначально содержится юридическая база для формирования продуктивного сотрудничества сторон и урегулирования вероятных конфликтов межу ними. Подписи ставят все дольщики в соответствующей главе (гл.9).

Найти данный документ вы сможете в личном кабинете Госуслуги. Перейдите на главную страницу и введите название документа в строке поиска.

Аренда участка, находящегося в долевой собственности

Налоговые последствия по НДФЛ будут зависеть от того, кто по договору аренды будет выступать арендодателем — один из собственников или все собственники. Расскажем подробнее.

Общие правила

Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми гражданин получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. Самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с полученных доходов только индивидуальные предприниматели (п. 1, 2 ст. 227 НК РФ) и граждане, получившие доход от лиц, не являющихся налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Читайте так же:  Вексель физического лица налогообложение

Таким образом, при выплате дохода по договору аренды физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, российская организация должна исчислить с этого дохода НДФЛ, удержать его из выплачиваемых сумм и уплатить в бюджет.

На это Минфин России неоднократно указывал в своих письмах (от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 01.12.2016 № 03-04-05/71165, от 21.04.2016 № 03-04-06/23195, от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). С финансистами согласны налоговики (письмо ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/[email protected]) и суды (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.06.2016 № Ф02-1892/2016, Центрального округа от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015, Западно-Сибирского округа от 18.09.2015 № Ф04-22995/2015, Уральского округа от 20.05.2015 № Ф09-2701/15).

Варианты долевой собственности

Начнем с варианта, когда по условиям договора аренды все собственники участка выступают в качестве арендодателей.

Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование арендодателем (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, если в договоре аренды указаны несколько арендодателей, каждый из них является получателем дохода в виде арендной платы. С таким подходом согласны и финансисты (письмо Минфина России от 23.11.2018 № 03-04-06/84858).

На практике возможна ситуация, когда арендодателями являются все собственники, а арендная плата в полном объеме перечисляется одному из арендодателей. Как в этом случае налоговому агенту определить доход каждого из арендодателей?

В письме с от 23.11.2018 № 03-04-06/84858 специалисты финансового ведомства разъяснили, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в их общей долевой собственности, и проинформировать об этом налогового агента. Если такая информация до налогового агента не доведена, налоговый агент может самостоятельно запросить ее у арендодателей.

Из сказанного финансистами следует, что, если арендуемое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и все собственники выступают в качестве арендодателей, арендатору — налоговому агенту нужно иметь документ, в котором арендодателями определено, какая часть дохода в виде арендной платы приходится на каждого из них.

Второй вариант: арендуемое имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц и в качестве арендодателя выступает только один собственник. В такой ситуации все суммы, получаемые по договору аренды, будут доходом этого собственника-арендодателя. Именно такой точки зрения придерживаются специалисты Минфина России (письмо от 16.08.2013 № 03-04-06/33598).

Общая долевая аренда земельного участка

Налоговые последствия по НДФЛ будут зависеть от того, кто по договору аренды будет выступать арендодателем — один из собственников или все собственники. Расскажем подробнее.

Общие правила

Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми гражданин получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. Самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с полученных доходов только индивидуальные предприниматели (п. 1, 2 ст. 227 НК РФ) и граждане, получившие доход от лиц, не являющихся налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Таким образом, при выплате дохода по договору аренды физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, российская организация должна исчислить с этого дохода НДФЛ, удержать его из выплачиваемых сумм и уплатить в бюджет.

На это Минфин России неоднократно указывал в своих письмах (от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 01.12.2016 № 03-04-05/71165, от 21.04.2016 № 03-04-06/23195, от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). С финансистами согласны налоговики (письмо ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/[email protected]) и суды (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.06.2016 № Ф02-1892/2016, Центрального округа от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015, Западно-Сибирского округа от 18.09.2015 № Ф04-22995/2015, Уральского округа от 20.05.2015 № Ф09-2701/15).

Варианты долевой собственности

Начнем с варианта, когда по условиям договора аренды все собственники участка выступают в качестве арендодателей.

Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование арендодателем (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, если в договоре аренды указаны несколько арендодателей, каждый из них является получателем дохода в виде арендной платы. С таким подходом согласны и финансисты (письмо Минфина России от 23.11.2018 № 03-04-06/84858).

На практике возможна ситуация, когда арендодателями являются все собственники, а арендная плата в полном объеме перечисляется одному из арендодателей. Как в этом случае налоговому агенту определить доход каждого из арендодателей?

В письме с от 23.11.2018 № 03-04-06/84858 специалисты финансового ведомства разъяснили, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в их общей долевой собственности, и проинформировать об этом налогового агента. Если такая информация до налогового агента не доведена, налоговый агент может самостоятельно запросить ее у арендодателей.

Из сказанного финансистами следует, что, если арендуемое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и все собственники выступают в качестве арендодателей, арендатору — налоговому агенту нужно иметь документ, в котором арендодателями определено, какая часть дохода в виде арендной платы приходится на каждого из них.

Второй вариант: арендуемое имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц и в качестве арендодателя выступает только один собственник. В такой ситуации все суммы, получаемые по договору аренды, будут доходом этого собственника-арендодателя. Именно такой точки зрения придерживаются специалисты Минфина России (письмо от 16.08.2013 № 03-04-06/33598).

У земельного участка одновременно может быть несколько владельцев. При этом он находится в так называемой общей долевой собственности. Такая территория имеет особенные условия использования, межевания, возможности для продажи.

Понятие общей долевой собственности

Различают 2 вида общих владений:

В первом случае нет деления земельного участка на части, такой вид может возникнуть при покупке земли супругами, и они владеют совместно купленной территорией без выделения долей. Во втором случае собственность подразумевает нескольких владельцев одним участком, но с четким определением его частей, принадлежащих каждому собственнику.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
  • Вступление в наследство по завещанию.
  • Приватизация территории.
  • Получение части участка по дарственной или, наоборот, дарение доли от своего надела.
  • Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.
Читайте так же:  Прекращение производства по делу гпк рф

Все нюансы владения долевой собственностью на земли прописаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Особенности использования участка в долевой собственности

Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам. Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами. Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально.

Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:

  • Сбор сведений и их тщательный анализ.
  • Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
  • Геодезическая съемка.
  • Обработка данных.
  • Создание плана межевания – конечный результат.
  • Подача плана в регистрационную палату.
  • Получение кадастрового паспорта.

Чтобы оформить права на участок в долевом владении, после проведения всех этих процедур нужно обратиться с перечнем документов и планом межевания в кадастровую палату.

Как поступить, если необходимо выполнить межевание и занести участок в кадастр, а также как прекратить споры с соседями по поводу границ участка расскажет юрист в данном видео:

Как разделить землю в долевом владении

Обычно общую собственность на территорию имеют супруги, которые приобрели надел в браке, либо после приватизации территории родственниками. Реже долевая собственность на площадь надела бывает у людей, не имеющих родства.

Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.

Если разделение хочет провести только один из собственников, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.

Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.

Список документов, которые нужно подать в ГКП:

  • договор о покупке или приватизации;
  • кадастровые паспорта;
  • согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.

Если возник конфликт, и мирным путем не получается разделить территорию, придется обратиться в суд с заявлением о просьбе выделения принадлежащей владельцу доли в натуральном виде. В этом случае нужно составить иск и предоставить документы на рассмотрение. Если разделение будет одобрено, можно обращаться в регпалату за оформлением новых свидетельств, в случае отрицательного решения можно попробовать подать апелляцию в вышестоящий суд.

Продажа доли земельного участка

Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.

Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:

  • Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
  • У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
  • Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
  • В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

Прекращение долевой собственности

Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:

  • В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
  • Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.

К первому виду можно отнести следующие сделки:

  • продажа доли не совладельцу;
  • оформление договора о дарении или обмене;
  • передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.

Ко второму типу относятся:

  • выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
  • выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.

Во втором случае участок делится при помощи обычного межевания с последующим оформлением всей документации. К каждой выделенной территории должен быть свой вход, также должна быть возможность заезда с дороги. В случае наличия на участке постройки, она достается одному из совладельцев согласно судебному решению или по согласию остальных.

Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.

Подробнее о прекращении долевой собственности и выделении доли в натуре можно узнать из видео:

Видео (кликните для воспроизведения).

Арендатор по договору аренды использует земельный участок, поставленный на кадастровый учет и находящийся на праве общей долевой собственности граждан. Площадь земельного участка является существенным условием договора.

Источники


  1. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.

  2. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.

  3. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  5. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.
Общая долевая аренда земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here